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Estimer la valeur de mon exploitation

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Comment estimer la valeur de mon exploitation agricole

La valeur vénale du patrimoine, c'est-à-dire la valeur marchande du bien qui prend en compte les lois de l'offre et de la demande à la date de l'estimation, est à rechercher en cas de cession par vente, donation ou succession.

Cette valeur peut être définie à l'aide de critères objectifs tels que le contexte économique ou le marché foncier local. L'estimation vénale de base peut être augmentée ou minorée en fonction de l'état du matériel, des bâtiments, de l'accessibilité…

Eléments de réflexion pour évaluer votre bien 

  • Comparer avec le prix de vente d'autres exploitations similaires de votre localité
  • Connaitre la valeur qu'avait le bien au moment de son acquisition
  • La capitalisation des revenus
  • Mesurer l'existence d'une marque, de signes de qualité, d'appellation de votre production, d'un réseau de commercialisation établie, de retombées assurées, autant de critères qui peuvent faire monter les prix
  • L'existence de parts en coopérative peut également jouer sur la valeur de l'exploitation
  • L'existence de droits à prime

Connaître les prix moyens pratiqués

  •  La SAFER publie tous les ans au mois de mai l'ensemble des données du marché immobilier rural (prix et fermage), que vous pouvez retrouver sur le 36 17 SAFER
  • Le répertoire annuel des prix du foncier agricole des terres, prés et vignes publié par le ministère de l'agriculture
  • La banque de données de références immobilières (MIN: Marché Immobilier des Notaires) consultable auprès de votre notaire


Pour les droits de plantation viticole

  • Bourses régionales de droits de plantations viticoles

 


L'incidence des droits à prime

Les droits à prime animale

Les transferts directs de droits lors d'une cession-transmission ne sont acceptés par la CTOA que sous certaines conditions:

  •  le transfert doit porter sur l'intégralité de l'exploitation du cédant (terre, bâtiments, cheptel),
  • la SAU ne doit pas faire l'objet d'une réduction de plus de 15% dans les 3 ans précédant la cession ou de plus de 50% dans les 6 années précédentes. La constitution d'un GAEC, ne joue pas sur les transferts de droits à prime car chaque exploitant reste le propriétaire unique des droits.

Tous les autres transferts de droits à prime sont cédés à la réserve départementale qui prélève 15% gratuitement et compense le reste par une rémunération fixée par la réglementation. La cession-reprise de droits à prime doit être déposée à l'ODARC, 2 mois avant la cession effective de l'exploitation avec les droits.


Les droits de plantation viticoles

La durée de validité de droits de plantation viticole est de 5 ans (8 ans dans certains cas). Tout arrachage de vigne donne un droit de plantation sur la partie concernée et doit être signalé aux services de la viticulture.

Ces droits issus de l'arrachage peuvent être vendus, car ils ne sont pas attachés au terrain. Pour cela vous pouvez faire appel à la bourse régionale de droits de plantation viticole ou les vendre directement à une personne ayant l'autorisation de plantation correspondante, autorisation s'obtenant par le biais d'un dossier de transfert déposé auprès de l'ONIVINS ou de l'INAO.

Si la transmission de l'exploitation est totale alors les droits sont transmis automatiquement et le transfert doit être signalé au Service de la Viticulture.